Kira Yasası Kiralık Konut Piyasasını Kilitledi: 550 Bin Hane Sosyal Konutlarda Sıkıştı

Kira Yasası Kiralık Konut Piyasasını Kilitledi: 550 Bin Hane Sosyal Konutlarda Sıkıştı

Hollanda’da 1 Temmuz 2024’te yürürlüğe giren ve orta segment kiralık evlerin fiyatlarını sınırlamayı hedefleyen Uygun Fiyatlı Kiralama Yasası (Wet betaalbare huur), uygulanmaya başlamasından iki yıl sonra kiralık konut piyasasında tam bir tıkanmaya yol açtı. Uzmanlar ve emlak sektörü temsilcileri, yasadan önce yapılan tüm uyarılara rağmen hükümetin ev sahiplerini piyasadan adeta "duman ederek" kaçırdığını ve evlerin kitleler halinde satılığa çıkarıldığını belirtiyor.

Ev Sahipleri Neden Evlerini Satıyor?

TU Delft Konut Piyasası Profesörü Peter Boelhouwer ve kiralama platformu Pararius Genel Müdürü Jasper de Groot, ev sahiplerinin piyasadan çekilme nedenlerini ve sektörün içine düştüğü durumu şu faktörlerle açıklıyor:

• Puan Sistemi ve Tavan Fiyat: Yasa ile getirilen zorunlu puanlama sistemi, evlerin maksimum ne kadara kiralanabileceğini sıkı kurallara bağladı. Bu durum yatırımcılar için kiralama işini karsız hale getirdi.
• Ağır Vergi Yükü: 2023’ten itibaren özel mülk sahiplerinin kira gelirlerinden alınan vergiler artırıldı. Ayrıca sosyal konut derneklerinden (woningcorporaties) alınan kurumlar vergisi de yatırımları kilitledi.
• Yüksek İpotek Faizleri: Yükselen konut kredisi faizleriyle birleştiğinde, ev sahipleri kiralama işinden kar etmek bir yana zarar etmeye başladı.

"Giriş Fiyatı Zaten Çok Yüksek"

Prof. Boelhouwer, 20 yıl önce ev alan birinin yatırımı koruyabildiğini ancak bugün piyasaya girenlerin yüksek ev fiyatları ve vergiler nedeniyle hiçbir gelir elde edemediğini vurguluyor:

"Özellikle ev sahipleri kelimenin tam anlamıyla vergiye boğuluyor. Bu yasayla birlikte overheid (hükümet) kiralama sektörünü adeta duman edip yok etti."

Zincirleme Etki: 550 Bin Aile Sosyal Konutlarda Sıkıştı

Pararius Direktörü Jasper de Groot, kiralık evlerin satılıp piyasadan çekilmesinin taşınma zincirini (doorstroom) tamamen kilitlediğini belirtiyor:

• Geliri artmasına rağmen gidecek kiralık ev bulamadığı için sosyal konutlarda oturmaya devam eden yaklaşık 550.000 hane bulunuyor.
• Orta segment kiralık evler satıldıkça, bu insanların sosyal konutlardan çıkıp taşınabileceği bir seçenek kalmıyor.

Çözüm Önerileri Ne?

• Almanya Modeli (Vergelijkingshuren): Boelhouwer, Almanya'daki gibi kira fiyatlarının bölgedeki benzer evlerin piyasa ortalamasına göre belirlendiği serbest ama dengeli bir sisteme geçilmesini öneriyor.
• WOZ Değeri Sınırının Kaldırılması: De Groot, belediyelerin belirlediği ev değeri (WOZ) üzerindeki tavan puan sınırlamasının kaldırılmasını, böylece büyük şehirlerdeki evlerin yeniden serbest piyasa koşullarında kiralanabilmesini istiyor.
• Kurumlar Vergisinin Kaldırılması: Konut derneklerine vergi yüklemek yerine diğer Avrupa ülkelerindeki gibi teşvik ve sübvansiyon verilmesi gerektiği savunuluyor.

Bakan Geri Adım Atmaya Hazırlanıyor

Gelen tepkiler ve daralan piyasa üzerine Konut Bakanı Elanor Boekholt-O'Sullivan, yasada esnemeler yapacağını duyurdu. Planlanan değişiklikler arasında; yüksek WOZ değerine sahip evler ile tarihi küçük binalar (monumenten) için daha yüksek kira istenebilmesi ve balkonu veya bahçesi olmayan evlere uygulanan zorunlu fiyat indiriminin kaldırılması yer alıyor.